핵심 수익 구조 및 비즈니스 모델

• 서울 CBD(중심업무지구) 내 프라임급 오피스인 태평로빌딩과 트윈트리타워를 기초 자산으로 보유한 위탁관리 부동산투자회사임

• 자(子)리츠 및 펀드 지분 투자를 통해 임대료 수익을 수취하고 이를 주주에게 배당하는 재간접 리츠 구조를 취함

• 오피스 자산 외에도 북미 데이터센터 포트폴리오(13개소), 분당 Hostway IDC, 판교 삼성중공업 R&D센터 등 수익 다각화된 자산 보유함

• 2025년 기준 임대율 99.7% 수준을 유지하며 시청, 광화문, 판교 등 핵심 권역 내 우량 임차인을 통해 안정적인 현금 흐름을 창출함

• 운용자산(AUM) 규모는 2020년 상장 당시 3,000억 원에서 2025년 9월 말 기준 약 1.6조 원으로 5배 이상 성장함

중장기 시장 접근 및 성장 전략

• 'Core 70% : Alpha 30%' 전략을 바탕으로 핵심 오피스 자산과 성장형 자산(데이터센터, 물류센터)의 포트폴리오 믹스를 최적화함

• 2024년 말 판교 삼성중공업 R&D센터 편입을 통해 GBD/CBD에 이어 PBD(판교) 권역까지 자산 영토를 확장함

• 기관 투자자와의 조인트벤처(JV)를 활용하여 대형 자산 매입 시 자본 효율성을 극대화하는 전략을 구사함

• 노후화된 오피스의 물리적 개선(CAPEX)을 통한 자산 가치 제고(Value-add) 후 임대료 인상 및 매각 차익 극대화 추구함

• 기존 오피스 중심에서 New Economy(데이터센터 등) 섹터 비중을 점진적으로 확대하여 중장기 배당 성장성을 확보할 계획임

산업 내 위치

• 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용의 첫 번째 상장 리츠로서 업계 내 강력한 브랜드 파워 보유함

• 국내 상장 리츠 중 최초로 데이터센터 자산을 편입하며 대체 자산 투자 시장 내 선도적 포지셔닝 구축함

• 시가총액 및 자산 규모 면에서 국내 오피스 리츠 중 상위권(Top-tier) 지위를 유지하며 시장 지배력을 강화 중임

핵심 역량 및 기술력 수준

• 자산 선점 역량: 이지스자산운용의 광범위한 네트워크를 활용해 판교 삼성중공업 R&D센터 등 핵심 권역 내 희소 자산을 경쟁사 대비 우호적 조건으로 확보함 (vs 글로벌: 미국 대형 오피스 리츠와 유사한 권역 선점 능력 보유 / 국내: 업계 최상위 수준의 Deal Sourcing 경쟁력 입증)

• 능동적 자산 관리: 태평로빌딩 리모델링 사례와 같이 건축적 관점의 효율화 및 에너지 절감 기술을 적용하여 자산의 물리적 수명과 수익성을 동시에 개선함 (vs 글로벌: BXP 등 글로벌 선도사 수준의 ESG/에너지 관리 역량 지향 / 국내: 단순 임대 관리 중심 경쟁사 대비 우위)

• 섹터 확장성: 국내 리츠 중 가장 먼저 북미 데이터센터 및 국내 IDC 지분에 투자하며 섹터 전환(Sector Rotation)에 유연하게 대응함 (vs 글로벌: Equinix 등 전문 DC 리츠 대비 전문성은 낮으나 포트폴리오 다각화 측면에서 우수 / 국내: 데이터센터 편입 실적 보유한 유일 수준의 리츠)

• 금융 구조 설계: 주주배정 유상증자 및 리파이낸싱을 통해 LTV를 61.2% 수준으로 관리하며 추가 투자 여력을 확보하는 재무 솔루션 역량 보유함 (vs 글로벌: 안정적인 LTV 40~50% 수준인 글로벌 리츠 대비 소폭 열위하나 국내 기준으로는 건전한 수준)

• 배당 안정성: 선배당 후투자 정책을 국내 최초 도입하여 배당 가시성을 높이고 분기 배당 실시 등 주주 친화적 정책 선도함 (vs 글로벌: 분기 배당이 일반적인 미국 리츠와 동등 수준의 정책 도입 / 국내: 상장 리츠 중 최상위권의 배당 가시성 제공)

경쟁 포지셔닝 (우위·동등·열위)

• [우위] 국내 자산 위주의 포트폴리오 구성으로 2025년 해외 부동산 침체기에도 자산 가치 방어 및 수익성 측면에서 경쟁사(해외 자산 비중 높은 리츠) 대비 압도적 우위 점함

• [동등] 자산 규모 및 신용등급(A-) 측면에서 SK리츠, 롯데리츠 등 대기업 스폰서 리츠와 대등한 수준의 조달 경쟁력 보유함

• [열위] 대형 그룹사(SK, 롯데 등)를 스폰서로 둔 리츠 대비 캡티브(Captive) 물량의 안정적 확보 측면에서는 상대적으로 열위하나 이지스운용의 독립적 자산 편입 능력으로 보완 중임